La palabra construcción se asocia a muchos tipos de edificación, aunque lo que antes acude a nuestra mente es la imagen de un edificio residencial o viviendas. Sin embargo, las constructoras o el sector de la construcción abarcan mucho más, lógicamente. Construyen, por supuesto, pero también carreteras, infraestructuras, fábricas, centros comerciales y un largo etc. Cuando se trata de edificios y estructuras con fines comerciales, nos encontramos ante la construcción comercial y, como el resto de tipos de construcciones, cuenta con sus propias características.
En este tipo de construcciones se incluyen los edificios de oficinas, las tiendas minoristas, los almacenes, las fábricas y mucho más. Dentro de estas construcciones intervienen diversos profesionales que van desde arquitectos, ingenieros y contratistas hasta operarios y diseñadores. El primer paso de este tipo de construcciones es la elaboración de un plan para el proyecto, en el que se tengan en cuenta las necesidades del cliente, el tamaño y la ubicación del emplazamiento, así como cualquier tipo de requisito normativo.
Una vez que el plan está concretado y finalizado, el equipo de construcción puede empezar a levantar la estructura. Llevar a cabo todo este proceso implica tener una excelente coordinación y colaboración y disponer de una importante cantidad de recursos. Cuando estos proyectos finalizan, proporcionan un valioso espacio para el funcionamiento de las empresas.
A diferencia de la construcción residencial, cuenta con una serie de diferencias relativas a la financiación, el tamaño del solar y los requisitos de equipamiento, entre otros aspectos. Dentro de la construcción comercial, los proyectos suelen ser de mayor envergadura; la inversión privada y los préstamos suelen financiarlos; las obras suelen ser más extensas y requerir equipos especializados. En tanto que, para la construcción residencial, la inversión privada y las hipotecas suelen financiar los proyectos, las obras son más pequeñas y los proyectos no necesitan equipos especializados.
Fases de un proyecto de construcción comercial
Si tenemos en cuenta los ocho tipos más comunes de proyectos de construcción comercial, podemos comprender la complejidad de los mismos: restaurantes, centros médicos, minoristas y tiendas de comestibles, centros comerciales, alojamientos como hoteles, estructuras industriales como fábricas, edificios institucionales e instalaciones deportivas.
Este tipo de proyectos cuenta con niveles, como nos explican los profesionales del sector de la construcción de BM Constructora, quienes ofrecen soluciones integrales, personalizadas y adaptadas a cada cliente. Para que este tipo de proyectos culmine con éxito, es fundamental seguir una serie de pasos, sobre los que vamos a hablar a continuación.
Antes de que se autorice el proyecto y se inicie la planificación, se empieza por el diseño, que consta de tres pasos: programación y viabilidad, diseño esquemático y documentos contractuales. En esta fase inicial, la falta de comunicación puede ser un obstáculo importante a la hora de empezar el proyecto como corresponde. Para elaborar el diseño, los jefes de proyecto tienen que estar en contacto con el cliente, el diseñador, el arquitecto, los proveedores y los ingenieros. Si la comunicación no es factible ni fiable, sacar adelante el proyecto puede resultar imposible.
La falta de un objetivo es otro de los problemas que se producen al inicio de la gestión de este tipo de proyectos, debido a que las partes interesadas no saben lo que quieren o no se ponen de acuerdo.
Una vez que se supera esta fase previa y se tiene todo claro, se pasa a la fase anterior a la construcción, eligiendo un contratista para que dé inicio al proceso de construcción. Es necesario que se forme un equipo antes de dar el primer paso. Este equipo debe contar con un jefe de proyecto, un administrador de contratos, un ingeniero de campos, un superintendente y un responsable de salud y seguridad.
La siguiente tarea que debe ejecutar el equipo del proyecto es leer la obra antes de iniciar los trabajos. Esto puede implicar cuestiones medioambientales, como realizar un análisis del suelo. Se ultima el plan estratégico y se establece un presupuesto para que el equipo reúna mano de obra y recursos.
Lo que nos lleva a la fase de contratación. En esta fase se encargan, compran o alquilan materiales, herramientas y servicios. Esta parte del proceso puede plantear más o menos dificultades a razón del alcance del proyecto, los recursos disponibles y la fecha en la que se tiene que empezar la obra.
Tras reunir todo lo necesario, se pasa a la fase de construcción propiamente dicha. Todo el trabajo previo realizado empieza a tomar forma. Durante la construcción, el control recae sobre los contratistas y subcontratistas, siendo el director de la obra y el contratista quienes llevarán el proyecto de principio a fin.
Una vez que la construcción se finaliza, se procede a iniciar la fase de cierre del proyecto. Este cierre no se limita a terminar con las tareas pendientes; hay que devolver los equipos alquilados, limpiar el lugar de trabajo y dejar todo a punto para que los propietarios inicien las fases siguientes de sus proyectos. Finalizado el cierre, se retiran el equipo y el personal que ha trabajado en la obra.
Construcción comercial eficiente
Este campo de la construcción evoluciona a gran velocidad, impulsada por la incipiente necesidad de que los espacios sean más flexibles, sostenibles y tecnológicamente avanzados. Las empresas que se ocupan de desarrollar grandes superficies como centros logísticos, parques comerciales, naves industriales, oficinas corporativas o centros sanitarios, se enfrentan a un reto constante: entregar este tipo de proyectos a gran escala en un plazo adecuado, sin que la calidad, la seguridad y los costes se vean comprometidos.
Para poder hacerlo, las constructoras han adoptado nuevas metodologías, tecnologías y modelos de gestión. Siendo uno de sus nuevos pilares la planificación integral. En la actualidad, los proyectos de gran magnitud requieren de una planificación más allá de lo convencional. La tendencia señala a la planificación integral en la que se combinan el análisis de riesgos, la gestión temprana de los proveedores, las estrategias logísticas y los modelos más predictivos.
Recurrir a las herramientas de planificación hace posible que se pueda visualizar simultáneamente el diseño con el presupuesto y el cronograma. De manera que se minimizan y reducen los errores en la coordinación, permitiendo que se detecten los posibles desvíos antes de que se produzcan.
Un aspecto que caracteriza a la construcción industrializada o comercial son los plazos ajustados a los que se encuentra ligada. La industrialización gana terreno como una de las vías más eficaces para acotar los tiempos y mejorar la calidad. En el último año se ha extendido el uso de los sistemas modulares, las estructuras prefabricadas y los elementos de construcción que se producen fuera de las obras. Esto supone una serie de ventajas, como la reducción en los tiempos de ejecución, un mejor control de calidad, un menor impacto medioambiental y mayor seguridad en las obras.
Debido a la presión regulatoria y la creciente conciencia empresarial en cuestiones de medioambiente, la sostenibilidad y la eficiencia energética cobran presencia y relevancia desde el diseño. De hecho, estos factores ya no son un valor añadido, son un estándar dentro de la construcción. En los proyectos de construcción comercial, las claves incluyen:
- Diseño pasivo optimizado, como la orientación, la iluminación natural y el aislamiento.
- Integración de energías renovables.
- Sistemas de climatización de alta eficiencia como la aerotermia o la geotermia.
- Uso de materiales de bajo impacto y pertenecientes a la economía circular.
- Certificaciones como BREEAM, LEED o VERDE, cada vez más demandadas.
Las empresas del sector integran este tipo de criterios desde que se inicia la fase del anteproyecto, evitando que posteriormente se produzcan sobrecostes y mejorando el rendimiento de la construcción a largo plazo.
Una buena gestión colaborativa y la digitalización del proyecto son esenciales. No se trata únicamente del uso de las herramientas digitales disponibles, sino de cómo se utilizan y se trabaja con ellas. Los modelos colaborativos permiten que los promotores, los arquitectos, las ingenierías y las constructoras trabajen en un mismo sentido. La digitalización en el sector se extiende hacia plataformas de coordinación en tiempo real, gestores digitales de documentación y trazabilidad, sensores de IoT para controlar el avance y la seguridad y los gemelos digitales para simular el rendimiento en el futuro. Como resultado, se sufren menos improvisaciones, existe mayor transparencia y los proyectos fluyen.
En las obras de gran tamaño, la logística representa un factor crítico. Optimizar este aspecto es algo que se ha llevado a cabo en los últimos años. La tendencia lleva hacia una planificación logística basada en los datos, un control de accesos digitalizados, la gestión optimizada del tráfico interno y los sistemas de entrega a tiempo para evitar que se produzca saturación.
Al mismo tiempo, se ha visto un incremento en el uso de la maquinaria autónoma o semiautónoma, los sistemas de geolocalización de equipos o de drones para supervisar y controlar el progreso.
En conclusión, la construcción comercial actual se basa en una mayor eficiencia, haciendo uso de la digitalización y la innovación para que el resultado de sus proyectos sea más seguro y se lleve a cabo en el menor tiempo posible. Los grandes espacios y los plazos cada vez más ajustados exigen una visión colaborativa en la que se combine la industrialización con la tecnología y la sostenibilidad.
